Du village de vacances à la zoom town

Retour à la campagne ou extension du domaine du périurbain ?

« Quels sont les quartiers les plus tendance à Aubagne ? » Dans son édition locale qui couvre l’agglomération marseillaise, un magazine d’annonces immobilières a osé récemment ce titre en couverture (1). Pays du santon et arrière-plan des souvenirs du petit Marcel Pagnol, Aubagne est surtout devenue une banlieue résidentielle, assez idéalement placée à la périphérie de Marseille, qu’une autoroute relie à celle-ci en vingt minutes en dehors des heures de pointe.

En dépit de ces atouts, je ne pensais pas qu’un jour, la ville dans laquelle je suis allé au lycée se verrait accoler le qualificatif de « tendance ». Mais dans le monde touché par le Covid, nous savons désormais que tout peut arriver. Maison contemporaine, villa avec piscine, bastide provençale, appartement neuf avec terrasse ou jardin, on trouve tout cela à Aubagne, pour un budget qui s’échelonne de 150 000 à 1,5 million d’euros selon les pages du même magazine. Aubagne et les petites communes situées dans son prolongement sont de bonnes candidates pour devenir ce que les Américains ont commencé à nommer des Zoom Towns, c’est-à-dire des communes résidentielles transformées par l’arrivée massive de télétravailleurs qui organisent leurs télé-conférences grâce au logiciel très populaire Zoom.

Qui penserait pour autant à associer cette ville moyenne de 46 000 habitants cernée par un triangle autoroutier, dotée d’une gare TER, de plusieurs zones d’activités artisanale et commerciale à sa périphérie, d’un hôpital, et donc, d’un lycée, à la campagne ? Personne. Et là réside peut-être l’imbroglio actuel sur la question de l’exode urbain. Le dynamisme d’Aubagne illustre une quête territoriale qui rassemble nombre de citadins autour d’un même idéal pour le moins contradictoire : celui d’une vie proche de la nature, ici représentée par les collines du Garlaban et le massif de la Sainte-Baume, tout en restant à proximité des zones d’emploi et des centres de décision urbains, incarnés dans notre exemple par la métropole Aix-Marseille.

S’il est trop tôt pour mesurer l’ampleur de l’exode annoncé depuis le premier confinement, il est déjà possible de tirer au moins trois enseignements de cette aspiration résidentielle :

Extension du domaine du périurbain

D’abord, nous assistons moins à une migration vers la campagne, si on entend par là un retour du retour à la terre, qu’à une extension du domaine du périurbain. Comme l’explique le spécialiste de cet espace hybride, l’urbaniste Éric Charmes, le paradoxe est que les villages attractifs d’un point de vue démographique, c’est à dire ceux qui voient leur population le plus augmenter, « sont généralement en cours de périurbanisation, en train d’entrer dans le champ d’attraction d’une ville et d’en devenir des satellites » (2). Ils perdent leur statut d’espace rural autonome pour devenir des banlieues dortoir ou résidentielle de Lyon, de Toulouse, de Bordeaux ou d’Aix-Marseille.

Le confinement a eu tendance à confirmer et à renforcer cette tendance. En témoigne une étude du site immobilier PAP sur les recherches les plus populaires dans les deux semaines qui ont suivi le confinement de mars à mai : + 112% en Seine-et-Marne, la destination périurbaine par excellence des Parisiens, + 117% dans l’Ain, qui joue la même fonction à la périphérie de l’aire urbaine de Lyon.

Mutation de la résidence secondaire ou de la location Airbnb en résidence principale

Cependant, j’ai beau apprécier les randonnées autour du Garlaban, Aubagne n’est pas précisément l’idée que je me fais d’une destination de vacances. Se pourrait-il que des villes moyennes et des villages situés hors de l’aire d’influence des grandes villes, habituellement peuplés uniquement en périodes de vacances, deviennent des lieux éligibles à la résidence principale ? L’étude précitée aurait tendance à valider cette intuition : l’Yonne, département limitrophe de la région Ile de France, et porte d’entrée de la Bourgogne, a vu sa cote de popularité grimper dans les recherches post-confinement, tout comme le Loiret, destination weekend des Parisiens située à une heure de la capitale. Même tendance pour les Alpes de haute Provence, situées à moins de 2 heures de route d’Aix et de Marseille.

Hybridation entre ville et campagne, entre vacances et (télé-)travail

Ces départements qui se remplissent en fin de semaine ou en période de vacances sont trop éloignés d’une métropole pour envisager de faire la navette quotidienne domicile-travail. Les acquéreurs pourraient décider de s’y relocaliser grâce au télétravail, les déplacements vers le siège de l’entreprise ou pour les rendez-vous clientèle seraient regroupés sur une ou deux journées par semaine. Dans ce modèle, les villes moyennes qui ont le privilège de disposer d’une gare TGV ou TER à moins de deux heures d’un grand centre d’emplois sont particulièrement convoitées.

Après le périurbain, ce territoire hybride d’apparence champêtre où vivent les urbains, parfois qualifié de tiers-espace, sommes-nous en train d’inventer un nouveau mix territorial, point de rencontre de la culture pendulaire et du retour à la campagne ? Des lieux où il ferait bon vivre, à la fois pour assister à une télé-conférence le matin et pour aller cueillir des champignons l’après-midi ? Ce modèle ne concernerait quoiqu’il arrive qu’une minorité de salariés et d’indépendants, pour des raisons qui tiennent à la fois à l’autonomie professionnelle qu’il suppose et au coût de la bi-résidentialité, dans le cas où le travailleur conserverait un pied à terre en ville.

Enfin, l’éloignement physique de son réseau socioprofessionnel est une barrière qu’il ne faut pas négliger, tout comme le choc du dépaysement. Ainsi un ostéopathe installé à la campagne raconte dans l’ouvrage de Salomé Berlioux consacré aux conséquences de la crise du Covid sur les campagnes (3) : « Je ne suis pas sûr que les urbains seraient autant partis se confiner “au vert” si la crise était survenue en novembre… Le vague à l’âme du début de l’hiver dans la France périphérique, c’est quelque chose. Il faut être capable de l’affronter. » Réponse en janvier 2021 ?

Magazine Logic Immo, octobre 2020, édition Marseille et Ouest varois.
La revanche des villages, Éric Charmes, La République des Idées, Le Seuil.
Nos campagnes suspendues, La France périphérique face à la crise, Salomé Berlioux, Éditions de l’Observatoire.

Jean-Laurent CASSELY